פסק-דין בתיק ת"א 46379-02-10

1.         התובעים, בעל ואישה, ביקשו לבנות ביתם בכפר חסידים. ביום 4.2.04 נחתם עם הנתבע (להלן, גם "המינהל") חוזה חכירה לתקופה של 98 שנים במקרקעין שבכפר חסידים הידועים כחלקה 105 בגוש 11140 עם ה"ה שרה ואליהו דוד, הם הוריה של התובעת 2. ביום 25.3.08 חתמו ה"ה דוד על העברת זכות החכירה לידי התובעים ואין עוררין שמיום 26.3.08 נרשמו המקרקעין על שמם.

2.         מכוח חוזה החכירה היו זכאים החוכרים לזכויות בנייה עד ל-160 מ"ר. ביום 30.4.08 הגישו התובעים בקשה להיתר לתוספת בנייה שכללה זכויות בנייה בכדי 267.80 מ"ר. בקשה זו, על פי כל דין, הועברה לאישורו של המינהל. המינהל, בהתאם להחלטות מועצתו, התנה את הסכמתו בתשלום דמי היתר בסך 50,291 ש"ח. התובעים שילמו הסכום האמור. ממילא, ובעקבות זאת, היו זכאים התובעים לבנות בקיבולת בנייה כדי 267.80 מ"ר, דהיינו ב-107.80 מ"ר מעל קיבולת הבנייה החוזית המקורית של 160 מ"ר.

3.         התובעים החליטו, לימים, שלא לבנות בשטח הנרחב האמור. קיימים חילוקי דעות לעניין מניעיהם לעשות כן. לשיטת התובעים הם עשו כן לנוכח מצוקתם הכלכלית. מכל מקום התובעים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בקשת הייתה חדשה, לבנייה בשטח מוקטן העולה ל-198 מ"ר. שוב הוועדה המקומית, על פי כל דין, ביקשה את עמדת המינהל. המינהל בחן הבקשה ונתן את אישורו לה. לנוכח זאת קיבלו התובעים היתר בנייה חדש המתיר להם לבנות בשטח המוקטן האמור.

4.         לנוכח נתון זה דרשו התובעים מן המינהל כי יושב להם החלק היחסי של דמי ההיתר ששילמו מלכתחילה. לשיטתם דמי ההיתר שיקפו בנייה במימדים מוגדלים. משעה שהחליטו לא לממש את זכותם לבנות ביתם במימדים מורחבים אלו, אלא מוקטנים, בהתאם להיתר הבנייה השני, הם זכאית להשבה יחסית של דמי ההיתר.

5.         לימים דרשו התובעים לקבל אף את מלוא דמי ההיתר. מסתבר שהחלטות המינהל, בנושאים אלו, לבשו צורה ופשטו צורה. לשיטתם, בסופו של דבר ניתנה החלטה 1184 של מועצת המינהל. על פי החלטה זו זכאי המינהל לגבות דמי היתר רק על בנייה העולה על 240 מ"ר. לשיטתם, המינהל ידע שהחלטה זו אמורה להיכנס לתוקף במועד סמוך פלוני. לנוכח זאת המינהל פעל, איפוא, "בחריצות יתר" ואישר את בקשתם השנייה, רק כדי להימלט מצרתה של החלטה 1184. אילו, כך שיטתם, היה המינהל פועל באופן שאישורו היה ניתן לאחר שהחלטה 1184 הייתה נכנסת לתוקפה, ולנוכח העובדה שהבנייה שנתבקשה על ידם בשטח של 198 מ"ר נפלה משטח בנייה של 240 מ"ר, הם היו פטורים מתשלום דמי היתר, כל עיקר.

6.         התובעים פנו למינהל, ולא אחת. המינהל השיבם כי בהתאם לנוהליו אין מקום להשבה זו. אכן, בתשובת היועצת למנהל המינהל מיום 12.11.09 נרשם, מקרא מפורש, כי "ככלל, מדיניות המינהל הנשענת על נוהלי המינהל הינה שלא להשיב כספים" (נספח י"ד לכתב התביעה). על כך עוד להלן.

7.         התובעים הגישו, איפוא, תובענתם להשבת סך 50,291 ש"ח, במלואם, ולחילופין בחלקם באופן יחסי. כתב התביעה היה מפורט, אף משופע במסמכים לרוב. למולו הונח כתב הגנה, אף הוא מפורט. בעקבותיו הונח כתב תשובה. כתבי טענות אלו פרסו, בהרחבת הדעת ובעומק היריעה, את מכלול חילוקי הדעות בין בעלי הדין.

            משאלו היו פני הדברים, ולימים, הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות.

8.         התובעים הרחיבו היריעה על שום מה הם זכאים להשבה האמורה. לא אדרש לכל פרטי הטענות. מכל מקום התובעים הדגישו את תום לבם. כאזרחים שומרי חוק הם הזדרזו ושילמו את דמי ההיתר, באופן שאילו היו משתהים ולא משלמים אותם, מן הסתם היו מחויבים בדמי היתר בסכום נמוך יותר, שמא היו פטורים מהם מכל וכל.

            ועוד נטען על ידי התובעים כי המינהל הוא גוף ציבורי שחלים עליו כללי המינהל הציבורי. כללים אלו מחייבים שבקופת המינהל לא תהא גבייה עודפת. התובעים סומכים טיעונם על דברי חקיקה רבים המחייבים את רשויות הציבור בהשבת כספים עודפים, אם כספי מיסים ואם כספי תשלומים אחרים הנגבים על ידי הרשויות. אי השבת הסכומים האמורים גובלת בחוסר הגינות, בחריגה מסמכות ויש עמה מידה של שרירות ועשיית עושר ולא במשפט.

            כללם של דברים, כך עולה ממכלול טיעוני התובעים, התנהלותו של המינהל אינה מתיישבת עם התנהלות נאותה של רשות ציבורית ויש בה משום התעמרות, שרירות וכוחנות.

9.         בחנתי בקפידה חומר הראיות והטענות שבפניי. החלטתי לדחות את מכלול טענותיהם של התובעים תוך שאני מאמץ, כמעט באורח גורף, את מכלול טיעוני המינהל. כך, זולת לעניין סוגיה אחת, הגם נכבדה, שבה כפות המאזניים, בעליל, מוטות לחובת המינהל.

10.        דומה שכל המבנה המשפטי שנוצק על ידי התובעים מבוסס על הנחות מוצא שגויות.

            בין התובעים לבין המינהל קיימת מערכת חוזית. מכוחה של זו זכאים היו התובעים, מעיקרא, לזכויות בנייה כדי קיבולת של 160 מ"ר. אכן, אין בכך כדי להתיר בנייה, ולו בקיבולת של 160 מ"ר. שהרי בנייה במקומותינו ניתנת, או לא ניתנת, על ידי רשויות התכנון והבנייה, ובנדוננו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ואולם, חוזית, המינהל התחייב כלפי התובעים-החוכרים, כי כשלעצמו הוא מסכים לקיבולת בנייה עד 160 מ"ר מבלי שהוא זכאי לכל תמורה בגין הסכמתו, שהרי היא תומחרה במחיר העסקה המקורי.

11.        לימים התבקש המינהל לאשר הסכמתו לתוספת בנייה שתהא בקיבולת כדי 267.80 מ"ר. ודוקו: המינהל איננו מחלק היתרי בנייה, שהרי הסמכות לכך מוקנית לוועדה המקומית. המינהל מתבקש ליתן הסכמתו, כבעלים של הנכס. אכן הסכמתו זו היא בעלת משמעות לא מבוטלת, ואולם היא אינה מפקיעה את סמכותה הסטטוטורית של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. המינהל הביע הסכמתו העקרונית לבקשתם של התובעים, כנגד תשלום דמי היתר שנגבו. מכאן ואילך, חוזית, שונה הסכם החכירה המקורי באופן שככל שעסקינן במינהל, הוא מביע הסכמתו לבנייה בכדי 267.80 מ"ר.

12.        עמדתו של המינהל, איפוא, היא שמכאן התגבשה מערכת חוזית חדשה ומחייבת בין בעלי הדין. אכן, מעיקרא, התובעים לא חייבים היו לבנות על המקרקעין כל עיקר, לא בקיבולת של 160 מ"ר, לא בקיבולת של 267.80 מ"ר, לא בקיבולת מוקטנת של 198 מ"ר. אחת היא לו, למינהל, עניין שיקוליהם של התובעים. מכל מקום הוא אינו חייב בהשבה כלשהי, רק משום שהתובעים החליטו לא לנצל את ההיתר לבנות בשטח המוגדל כדי 267.80 מ"ר.

13.        דרך עיקרון עמדה זו של המינהל מקובלת עליי. החוזה שבפניי אינו שונה מכל חוזה מכר אחר. נשווה בדעתנו שקונה רוכש תמורת 100 ש"ח 100 מוצרים בסך 1 ש"ח כל אחד. לימים הוא מחליט שמספיקים לו 80 מוצרים כדי 80 ש"ח. ככל שנקשר הסכם עם המוכר, רשאי המוכר לא להסכים לשנות את תנאי ההסכם המקוריים. הוא נכון לספק 100 מוצרים, ואחת היא לו אם הקונה יבקש לעשות בכולם שימוש, אם לאו. מכל מקום הוא זכאי לתמורה המוסכמת כדי 100 ש"ח.

14.        דומה שאף התובעים הולכים כברת דרך נכבדה עם המינהל. וכך הם מודים כי אם אכן, בעקבות ההיתר הראשון, הם היו בוחרים לבנות בשטח קטן יותר, אכן המינהל לא היה חייב להשיב להם כל השבה. ואולם, לשיטתם, המקרה שבפניי שונה באורח משמעותי. התובעים, כך טענתם, אף לא הניחו לבנה אחת בעקבות ההיתר הראשון. טרם שהתחילו בכלל לממש אותו הם ביקשו, וקיבלו, היתר שני. היתר שני זה ניתן אף בהסכמתו של המינהל. משמע, נוצרה מערכת חוזית חדשה בינם לבין המינהל. מערכת חוזית זו שינתה, בפעם השנייה, את קיבולת הבנייה. מלכתחילה קיבולת הבנייה הייתה על 160 מ"ר. לימים היא הוגדלה ל-267.80 מ"ר. ולימים הוא הוקטנה ל-198 מ"ר. משמע, המינהל חייב בהשבה חוזית לנוכח התחייבות חוזית חדשה שנקשרה.

15.        אף בעניין זה הנני רואה עין בעין עם המינהל.